Dans un contexte marqué par la dégradation de la situation économique aux Etats-Unis et le durcissement des conditions de crédit, Paris est le leader incontesté des villes européennes les moins risquées sur le marché immobilier. Moscou et Istanbul se positionnent en tête du classement des villes les plus attractives pour l’investissement.

Paris est placée à la cinquième place selon « Emerging Trends in Real Estate Europe 2008 ». Cette étude publiée par Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers est diffusée à l’ouverture du Marché International des Professionnels de l’Immobilier (MIPIM) à Cannes. Elle s’appuie sur 500 interviews conduites auprès des principaux acteurs de l’immobilier en Europe afin d’identifier les villes les plus attractives pour l’investissement immobilier.

Les recommandations d’investissement

Dans le classement des villes recommandées à l’investissement et au développement, Moscou et Istanbul se hissent à la première et à la deuxième place du classement. Elles bénéficient d’un intérêt croissant des investisseurs. Les villes allemandes Hambourg et Munich ont pris la 3ème et la 4ème place, devant Paris ainsi classée 5ème. Geoffroy Schmitt, responsable de l’activité conseil en immobilier de PricewaterhouseCoopers en France explique : « Contrairement au classement de 2007, celui de 2008 repose plus fortement sur les recommandations d’investissement que sur le niveau de risque associé. Ceci explique que Paris, ville la moins risquée, soit 5ème, les investisseurs anticipant moins de croissance à Paris qu’à Moscou ou Istanbul, villes au niveau de risque supérieur« .

Selon l’étude, ce changement s’explique par un désir des acteurs de se tourner vers de nouveaux marchés et de diversifier leurs actifs et leurs projets de développement. Cependant les investisseurs sont conscients des risques potentiels, Moscou et Istanbul étant respectivement classées 27ème et 23ème sur 27 sur le critère du risque associé.

Paris, la ville la moins risquée

Paris conserve sa position de leader en Europe dans le classement immobilier des villes les moins risquées et maintient sa caractéristique essentielle de point d’accès global pour l’investissement immobilier européen selon l’étude « Emerging Trends in Real Estate Europe 2008 ». Les recommandations à la conservation des actifs de bureaux, des locaux commerciaux et industriels ont été renforcées par rapport aux deux dernières années. Ceci s’explique par l’amélioration des valeurs locatives, du taux d’occupation et de la demande.

Jean-Baptiste Deschryver, co-responsable de l’activité audit immobilier de PricewaterhouseCoopers en France remarque : « Le marché parisien se caractérise toujours structurellement par une relative rareté de l’offre (notamment sur le créneau des bureaux neufs) dans les quartiers les plus recherchés. Ainsi, le taux de vacance moyen observé dans le QCA (Quartier Central des Affaires) au 4ème trimestre 2007 s’établit à seulement 3,4% (contre 4,7% au 4ème trimestre 2006)« . Geoffroy Schmitt indique : « Paris bénéficie d’une diversité sectorielle plus grande, ce qui atténue les risques de baisse des prix liés à la crise des subprimes tels que Londres les a subi au 4ème trimestre 2007« .

Bruno Lunghi, responsable de l’activité de conseil fiscal en immobilier chez Landwell, cabinet d’avocats correspondant de PricewaterhouseCoopers en France, rajoute : « D’une manière générale, la France bénéficie toujours d’un environnement fiscal favorable notamment avec la montée en puissance des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui devrait largement compenser le tarissement attendu des créations de SIIC suite aux ajustements de leur régime fiscal« .

Londres chute fortement

Lyon fait partie du top 10 des villes les plus attractives pour la troisième année consécutive et s’établit derrière Paris à la sixième place au classement. L’étude souligne la stabilité de son marché avec un niveau important de recommandations, à l’achat et à la conservation, situé entre 80 et 90% pour l’immobilier d’entreprise. « Lyon a connu une forte croissance de ses loyers sur les trois dernières années, mais reste malgré tout à des niveaux très compétitifs à l’échelle européenne. Signe de l’engouement des investisseurs, le taux de vacance estimé à fin 2007 s’établissait à 5%, soit le niveau le plus bas enregistré depuis 2004« , précise Geoffroy Schmitt.

Classée 2nde en 2006 et 2007, Londres figure à la 15ème place de ce classement 2008. « Londres traverse actuellement des difficultés du fait de son niveau de prix élevé et de sa dépendance aux métiers de la finance et des services financiers, impactés par la crise financière« , commente Geoffroy Schmitt. Pour nombre d’acteurs, Londres figure néanmoins dans le top 10 des villes les moins risquées et est perçue, avec Paris, comme une porte d’entrée principale au marché européen. Enfin, l’amélioration de l’économie Allemande se reflète par la présence de 4 villes (Hambourg, Munich, Berlin et Francfort) parmi les 10 premières villes du classement 2008.